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《建湖县志（1986～2008）》之第四卷经济第二十一章建筑业 房地产业
第一节 建 筑 业
1986年，县内共有建筑安装企业35家。其中县属集体企业3家，县属集体建筑队1家，乡镇集体建筑公司（站）19家，村组建筑队（站）12家。在这些企业中，获得二级施工企业资质等级有2家，三级资质等级的8家，四级资质等级的9家。建筑施工总人数达1.6万人，其中外出施工人数9500人，经济总产值达7903万元，经济总收入达1498万元。2000年以来，县出台一系列鼓励支持建筑业健康发展的政策性文件。县采取召开一年一度的建筑业工作总结表彰大会，重奖建筑业有功人员，为建筑功臣披红戴花，新春伊始为建筑大军出征送行，县、乡（镇）领导组团带队赴国内外各建筑施工现场慰问建筑工人、帮助开拓外埠建筑市场等一系列措施。激励建筑业持续、快速、健康向前发展使全县建筑施工遍布全国20多个省（市）和全球10多个国家。2008年，全县建筑业62个资质企业从业人数达5.06万人，在手工程近700项，施工面积644.06万平方米，完成总产值61.55亿元，其中外出施工产值47亿元。出国施工人数3850人，实现营业额7500万美元。1995年、2000年，建湖县被省政府命名为“建筑之乡”。
一、管理体制
1986年，建湖县建筑工程管理处负责全县建筑工程管理工作。1993年1月，撤销县建筑工程管理处，成立县建筑工程总公司，受政府委托行使全县建筑业行业管理职能。是年5月，成立县建筑工程管理局，负责全县建筑业发展规划及市场管理。2001年7月，恢复县建筑工程管理处，撤销县建筑工程管理局，其职能划归县建设局。
二、行业管理
1986年以来，县建设行政主管部门依据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等法律法规对全县建筑企业主要实行4项管理，即企业管理、项目经理队伍管理、质量安全管理和市场管理。对全县有资质等级的企业实行动态管理和考核，引导企业调整产业结构，夯实企业发展基础。鼓励、支持符合条件的施工负责人申报项目经理资格。至2008年底，全县有各类建筑施工企业项目经理800余人，其中一级50人，二级168人；二级以上建造师250人。先后出台《建湖县招投标管理的实施意见》、《建设工程招投标办公室行政执法责任制及工作程序》、《建设工程招投标运作程序》等文件，进一步规范县内建筑市场秩序。重点抓建筑工程项目安全管理、文明施工管理，严把招投标、施工许可、安全停检、综合验收、竣工备案等关口。2008年，全县建筑市场招投标率和公开招投标率均达100%，工程质量安全受监率达100%，工程质量合格率100%。
三、市场开拓
1986年以来，县建筑企业集中力量扩大市场占有份额，拓展京津、沪宁线、中西部和海外四大规模市场。2000年，组建建业建工集团，建立和完善支撑全县建筑业发展的市场网络。注重提高队伍素质，二级以上建造师、工程师总人数列全市第一。2008年，全县新增各类技术人员108人，其中中级以上52人，全县技术装备投入突破3000万元。运用新工艺、新工法以及QC成果21项。其中触变性软土深基坑坡稳定施工工法、压顶板悬臂组合体系施工工法关键技术在国内处于领先地位。自有机械设备9539台，净值4.04亿元，总功率16.93亿千瓦。1994年之后，全县建筑业迅猛发展。外出施工人数、建筑业产值连年翻番，2001年名列全省第九位，建筑业创收占全县农民平均年收入30%，成为全县经济发展的第二大支柱产业。2008年，全县各类建安企业达61家。北京劳务市场总施工人数8000人以上，天津市场施工总人数6000人以上，沪宁线（苏州、无锡、吴江、常州、江阴）总施工人数达3万人以上。全县建筑业总产值从1986年的1.14亿元，增加到2008年的61.55亿元。
四、工程勘察与设计
1986年,县建筑设计室负责县内工业与民用建筑设计工作。1999年，更名为建湖县建筑设计院。2000年，经省建设厅重新审核认证，县建筑设计院获工程设计丙级资质。2003年，县建筑设计院由事业单位改制为民营企业。
1.工程勘察。1988年以前，开展工程勘察的工具为螺纹小钻,对岩土的鉴别方法以看、摸为主，地耐力的测量以经验为主。1988～2002年，陆续购置3T静力触探设备、S3水准仪、CL－4测力仪、10T静力触探设备、工程地质软件和G－2型工程勘察汽车钻等设备设施，勘察资料采用计算机进行分析整理。2002年，经江苏省建设厅重新审核认证，县建筑设计院获工程勘察乙级资质。2002～2008年，共完成工程勘察设计项目400项。2007年与盐城市建筑设计研究勘察所合作完成建湖县人民医院病房楼的工程地质勘察任务。
2.工程设计。1986年之前，施工图纸全部依靠手工绘制完成。是年，首次进行建筑给排水及建筑电气专业设计，填补县内建筑设计中无水电设计的空白，完成盐城市妇幼保健院综合楼等代表性工程的建筑设计工作。1987年起，逐步由手工设计过渡到机器辅助设计，结构施工图由手工绘图逐步过渡到运用计算机计算绘图，从而提高了设计效率与质量。1987～1993年，完成县中医院门诊楼、技工学校教学楼、实验小学教学楼、金融大楼、建湖宾馆、机电公司综合楼、商业大厦等代表性工程的设计。1991年在市建委组织的“八五”优秀住宅设计方案竞赛中，县建筑设计室有2人分别荣获二、三等奖。1992年，县中教学楼设计荣获市建委优秀设计奖。1994～2000年，相继完成中行建湖支行营业办公楼、城市信用社住宅楼、县影剧院、外贸公司综合楼、蒋营中学教学楼、中捷建材厂综合楼、船厂综合楼等工程的建筑设计任务，其中县外贸公司综合楼获得市建委优秀设计三等奖。1999年在共青团盐城市委员会、盐城市城乡建设委员会、盐城市交通局、盐城市人事局共同举办的“盐城市建设、交通系统青工计算机设计（CAD）技能竞赛”中，县设计院1人荣获三等奖，3人获“优秀操作选手”称号。2000年，在市建委组织的效果图设计方案比赛中，建湖县建筑设计院派出的代表荣获二等奖。2001～2008年，建湖县建筑设计院又相继完成了信得石油机械公司厂房、阳光水城住宅小区、东方御花园住宅小区、高作中学实验楼、德容建材市场等工程的建筑设计工作。
五、重点企业选介
江苏建业建设集团有限公司。2000年12月成立，前身为原建湖县建筑工程总公司。成立之初名为江苏建业建筑安装工程集团有限公司，2007年3月，企业改制后更名为江苏建业建设集团有限公司。注册资本8162万元，企业总资产达3亿多元。1995年10月，公司被建设部批准为国有一级资质施工企业，次年6月资质就位为房屋建筑工程施工总承包一级。2002年、2003年先后通过ISO9001质量管理、ISO14001环境管理和GB/T28001职业健康安全3个管理体系认证。先后承建中芯国际集成电路公司北京、上海、武汉计60余万平方米厂区，奇美电子公司70多万平方米厂区以及青岛国贸中心57层17万平方米大楼工程、中船集团长兴岛造船基地、建湖县人民医院住院综合楼以及阿尔及利亚首都机场2万套住宅楼工程、密克罗尼西亚联邦国家领导人官邸、巴哈马首都体育场等国内外一大批大体量工程。参建的山东农业银行营业办公大楼获2003年度“鲁班奖”。公司先后创建20余项省、市级优质工程和一大批省市级文明工地。2005年起，企业连续获得“江苏省建筑业最佳企业”、“江苏省建筑业外经十强企业”、“江苏省知名建设承包商”等称号。
江苏登达建设集团有限公司。1985年5月成立，时名为建湖县建湖镇建筑工程公司，先后更名为建湖县第四建筑工程公司、盐城登达建筑集团公司。2005年10月，更名为江苏登达建设集团有限公司。集团公司拥有员工3000多人，各类技术和管理人员318人，其中高级职称14人，中级职称64人，初级职称229人，大、中专学历168人，资质项目经理29人，其中一级项目经理12人，二级项目经理3人，三级项目经理14人；拥有注册资本金5328万元，年建安总产值4亿元。拥有各类机械设备986台。集团公司下属海外工程公司在科威特、新加坡、马来西亚、博茨瓦纳、安哥拉等国承建多项工程。集团公司下属房地产开发公司先后在县城投资10多亿元，建筑面积达600多万平方米的登达花苑、阳光水城、人和新村、登达商城等商品房。
江苏新业建筑安装工程有限公司。1983年5月成立，前身是建湖县建设建筑工程公司，2002年企业改制为民营建筑企业。经省建设厅批准为房屋建筑施工总承包二级施工企业，经营房屋建筑、设备安装、室内外装饰、市场建设、防水保温等业务。拥有职工2130人，各类技术人员277人，其中中高级技术人员102人，一级项目经理3人，二级项目经理25人。公司注册资本金2100万元，拥有固定资产1680万元，各类大中型机械203台（套）。承接的海达住宅小区、建湖广电大厦、裕安（江苏）厂房、振亚国际广场分别被评为市优质工程和省文明工地。
建湖县第三建筑工程公司。1988年1月成立，1995年10月被省建设厅批准为二级资质施工企业，2002年经省建设厅批准为房屋建筑工程施工部承包二级资质。拥有职工2052人，各类专业技术人员145人，中高级职称38人，其中国家一级建造师1人，二级建造师9人，二级项目经理12人，下辖上海、苏州、无锡、宝鸡4个分公司。公司承建的建湖县审计局办公楼工程、江苏建湖高级中学教学楼和科技楼工程先后获省优工程和“扬子杯”奖。2005年，被省建筑业协会评为“十佳企业”。
第二节 房地产业
一、住宅建设
1.集资建房。1986年，境内住宅商品房主要是由县房地产开发公司建设的徐西小区、徐河小区。但由于当时城镇居民收入较低，大部分是租住公房，商品房市场很难启动。行政、事业单位为解决职工住房，往往采用与职工个人合资兴建住宅的方式，又称集资建房。集资单位借助有关政策向政府以优惠价格购买土地，并争取建筑过程中的各种优惠，由职工出资建房，并享有房屋产权。合资建房的房屋结构起初一般是两上两下或三上三下，后逐步发展为4～5层的住宅楼，建筑面积80平方米～90平方米。
90年代中期，为了帮助企业解决资金困难，出台“退二进三”政策，允许企业利用沿街开发门面房和住宅楼。随着县城大规模拆迁改造，外地开发商进入建湖，加之国家对土地开发的管理力度加大，集资建房逐步受到遏制。2001年，县经济开发区重新启动，为鼓励沿冠华路和向阳路的企业进区发展，同意企业利用“退二进三”政策兴建一批集资房。
2.经济适用房、廉租房建设。1996～2005年，在县城太平开发区和西苑小区共建经济适用（解危解困）房18幢468套、3.82万平方米。其中，1996～1997年在太平开发区始建4幢解困房160套，建筑面积为1.35万平方米。1998～2004年，在太平小区和西苑小区分别开发经济适用房14幢308套，建筑面积为2.47万平方米。2007年8月，举行县城廉租住房租赁补贴资金集中发放仪式。2008年，在宏观用地趋紧的情况下，县政府专门划拨50多亩土地用于经济适用房建设，并对建设过程中的行政事业性收费减半征收，全年共建成经济适用房380套、2.7万平方米。同时，又启动230套、1.6万平方米经济适用房建设。是年，县政府加强廉租房房源建设。县财政拨付1800万元，其中列入财政预算1000万元、土地出让金收益800万元，从惠民花苑、裕丰花苑回购廉租房200套、1万多平方米，同时启动120套、6000平方米廉租房建设。
二、房地产开发
1996年以来，根据县城总体规划，对县城的主要路段相继进行有计划、有步骤地分期分批实施改造和综合开发。其中兴建路、向阳路、冠华路、湖中路、明珠路等路段建成住宅楼和办公营业楼292幢，总建筑面积达175.2万平方米。随着县城旧城改造步伐的加快，房地产开发进入迅猛发展期。
1996年，成立县房地产综合开发管理办公室，负责全县开发市场的管理，监督小区开发和住宅楼的配套设施建设，并在裕丰村征地14.83公顷开发建设西苑新村，建设回迁安置房和解困房。2000年以后，宜兴华亚、海南积星、上海鸿宝等多家房地产开发企业通过土地招标，陆续跻身县城商品房开发建设市场，县内登达、爱法、建设等10多家房地产开发公司相继注册成立，开发建设了兴湖花苑、登达花苑、世纪鑫城、龙湖商业街和上海花苑等多个花园式住宅小区。随着房地产市场的不断升温，特定地段房屋市场均价由2004年的900元/平方米，逐步增加到2005年的1450元/平方米，2006年1700元/平方米、2007年2739元/平方米、2008年2999元/平方米。
1986～2008年建湖县县城新建规模住宅小区
表4-20
|
房地产开发公司 |
小区名称 |
所处地域 |
占地面积 （平方米） |
建筑面积 （平方米） |
投资金额 （万元） |
成品房 数量（幢） |
开发时间 |
|
建湖县房地产开发公司 |
丽水华庭 |
裕丰管舍组秀夫南路 |
22011 |
16000 |
4000 |
18 |
2006-2008 |
|
建湖登达房地产开发公司 |
玉兰小区 |
丰收路 |
21333 |
30000 |
1800 |
6 |
2000～2002 |
|
登达花苑 |
汇文路与太平路交汇处 |
111333 |
137500 |
8976 |
141 |
2001～2005 | |
|
人和新村 |
人民路与冠华路交汇处 |
33333 |
50000 |
3500 |
12 |
2001～2002 | |
|
明珠花园 |
人民北路238号 |
20000 |
20500 |
800 |
11 |
2002～2004 | |
|
建湖爱法房产开发有限公司 |
阳光水城 |
滨河路与冠华路交汇处 |
66667 |
90000 |
8000 |
28 |
2002～2005 |
|
建湖新业房地产开发有限公司 |
海达新村 |
向阳西路 |
11333 |
20000 |
2500 |
11 |
2002～2005 |
|
盐城恒鑫房产 |
恒鑫花园 |
县城冠华西路169号 |
16200 |
32196 |
6200 |
8 |
2005～2006 |
|
世纪鑫城 |
太平路西、向阳路北 |
68150 |
136000 |
27000 |
24 |
2007～2008 | |
|
盐城永成置业 |
建昌花苑 |
建湖县秀夫路 |
9942 |
31585 |
1515 |
9 |
2003～2004 |
|
南京金基房地产开发公司 |
东方广场 |
人民南路168号 |
30000 |
31000 |
13000 |
4 |
2004～2005 |
|
宜兴华亚房地产开发公司 |
兴湖花苑 |
人民路东侧、汇文路北侧 |
33000 |
145600 |
11600 |
43 |
2000～2003 |
|
世纪园 |
新世纪大桥北侧、向东路南侧 |
28854 |
49000 |
9500 |
15 |
2000～2002 | |
|
明星城房地产开发公司 |
明星城一期美墅苑 |
新建东路明星城 |
53437 |
15150 |
828 |
17 |
2004～2005 |
|
上海万杰房地产开发有限公司 |
东方御花园 |
冠华路南侧、湖中路东侧 |
120700 |
83000 |
4500 |
46 |
2003～2005 |
|
杭冶房地产开发公司 |
秀丰文苑 |
秀夫路与丰收路交界处 |
11877 |
21081 |
3000 |
8 |
2004～2005 |
|
海南积星房地产开发公司 |
龙湖商业街一期 |
湖中南路西侧、秀夫路东侧（玉兰河南岸） |
31800 |
30000 |
2000 |
20 |
1998～2005 |
|
盐城广源房地产开发公司 |
清华苑 |
秀丰南路1199号 |
32387 |
55000 |
4500 |
9 |
2004～2005 |
|
江苏泽园房地产开发公司 |
泽园现代城 |
向阳路南侧、建宝路东侧 |
13300 |
32189 |
3000 |
5 |
2005 |
|
泽园理想城 |
太平路东、丰收路南 |
40020 |
72000 |
18000 |
20 |
2008 | |
|
房产中介中心 |
都市花园 |
兴建西路 |
15000 |
25000 |
2697 |
6 |
2004～2005 |
|
建阳镇房地产开发公司 |
金阳花园 |
冠华西路1号 |
71733.8 |
57333 |
5700 |
153（别墅） 4（住宅） |
2001～2004 |
|
综合开发 |
西苑新村 |
汇文路南、丰收路北 |
148332 |
170000 |
8050 |
63 |
1998～2005 |
|
建湖县万嘉房地产开发有限公司 |
万嘉时代广场 |
汇文路与湖中路交界出 |
8151 |
20100 |
7000 |
1 |
2007 |
|
上海农工商房地产开发有限公司 |
新世纪花园 |
兴建东路北侧 |
41915 |
60000 |
14000 |
15 |
2007～2008 |
三、房地产管理
1.公房管理。1964年，成立建湖县房地产管理所，1973年起隶属县建设局，负责城镇直管公房的建设、改造、维修、管理等工作。
公房租赁。县城由房地产管理所直接管理的公房，主要租户为城镇无房户、缺房户和一些单位、企业。1987年，县城共有直管公房住户700多户，面积4.1万平方米。1995年底共有直管公房住户553户，面积2.5万平方米。2008年底，共有直管公房住户186户，面积为6300平方米，其中生活用房371间，计5557平方米；生产用房28间，计743平方米。
房租收缴。根据有关文件精神和物价部门核定的住房标准，1986年，生活用房租金标准为每平方米0.08元～0.10元，房租总额为每月3690元。1995年，生活用房租金标准为每平方米0.40元，房租总额为每月12956元。2008年，生活用房月租金每平方米0.72元，计每月4001元；生产用房月租金每平方米6元，计每月4458元，公房租金合计每月8459元。
公房维修及管理。直管公房的维修资金本着“以租养房”的原则，主要来源于租金，有正常维修人员4人，管理人员2人，每年有计划地维修和改造旧房、危房，确保住户的居住安全。
2.商品房管理
80年代，城镇职工住房仍以分配公房居住为主。根据职级，确定住房面积，个人交纳低微的房租，作为房管部门或单位修缮费用。1988年8月，根据盐城市城镇住房制度改革的要求，成立建湖县住房制度改革领导小组，下设住房制度改革办公室，2001年更名为建湖县住房制度改革办公室，隶属县建设局。
1988年，县政府下发《关于县城个人建筑和购买住房的规定的实施细则》，从建房条件、手续、违章建筑处理、房产交易等方面作了详细规定。1993年4月，县政府出台《建湖县城镇住房制度改革实施方案》。住房改革的办法是逐步提高租金标准，推进公房出售。1995年城镇住房制度改革全面推开，全面实行住房公积金制度，再度提高房租，继续出售公房，加快住房开发，加大房改力度。1998年12月，根据国家和省政府通知，停止住房实物分配，逐步实行住房货币化分配。新方案实行“老人一次性补贴，新人按月补贴，新人新制度，老人老办法。”1999年3月，出台《建湖县职工住房分配货币化暂行办法》，对1998年12月1日以前参加工作的职工在购房时实行一次性住房补贴，标准为每平方米170元，并同时给予1995年前的房改工龄补贴；对1998年12月1日以后参加工作的职工实行按月发放住房补贴，标准为新职工月工资总额的7%。至2008年，出售公房总量39.3万平方米，售房款总额4223万元，并为2453名老职工发放购房补贴3891万元。
四、住房公积金制度
建湖县住房公积金管理中心于1995年7月成立，与县住房基金管理中心两块牌子、一套班子。2004年5月，县住房公积金管理中心上划归市管理，并更名为盐城市住房公积金建湖管理部。1995～2008年，全县共有542个单位24960名职工缴纳住房公积金。截至2008年底，累计归积3.83亿元，年均增长23%，支取9748万元，余额2.86亿元，发放职工个人住房贷款2.5亿元,近万户通过支取住房公积金或申请住房公积金贷款购买了新房。
五、物业管理
2000年12月，成立建湖县物业管理办公室，设在县房地产管理所。物业管理办公室负责全县城镇住宅区物业的管理工作。通过建立业主自治与物业管理企业管理相结合的管理体制，促进物业管理社会化、专业化和市场化，为城镇居民提供整洁、文明、安全、方便的居住环境。2000年，物管办共管理县城7个住宅小区，面积约为47.7万平方米。2008年底，负责小区物业管理的物业公司有17家，共管理县城41个住宅小区，面积约为270万平方米。
2008年建湖县物业服务公司名录
表4-21
|
公司名称 |
资质 |
批准时间 |
办公地点 |
小区名称 |
|
建湖县百姓佳物业服务公司 |
二级 |
2008.5 |
登达花范 |
登达花范、阳光水城、登达宾馆、城北污水厂 |
|
建湖县建房物业服务公司 |
三级 |
2004.8 |
老房管所 |
万福新村、都市花巷、西苑新村、明星城、冠华苑 |
|
建湖县春城物业服务公司 |
三级 |
2005.9 |
东方广场三楼 |
金阳花苑、海达新村、上海花园、东方广场、东方华庭、建昌花苑、清华苑 |
|
建湖县远弘物业服务公司 |
三级 |
2006.6 |
东方御花园 |
东方御花园、秀丰文苑、明珠花园、万嘉时代广场、金色家园、新区花苑、泽园现代城 |
|
建湖县瑞苑物业服务公司 |
三级 |
2003.10 |
永成花苑 |
永成花苑、金仕达汽配城、金城花苑 |
|
建湖县兴湖物业服务公司 |
三级 |
2002.8 |
兴湖花苑 |
兴湖花苑、兴湖世纪园 |
|
建湖县泽众物业服务公司 |
三级 |
2007.10 |
湖中南路1036号 |
光达照明、玖久商城 |
|
建湖县天和物业服务公司 |
三级 |
2007.3 |
计生办内 |
泽园现代城、泽园理想城 |
|
建湖县镇北物业服务公司 |
三级 |
2005.5 |
德容装饰城 |
德容装饰城 |
|
建湖县天辰物业服务公司 |
三级 |
2001.3 |
供电公司 |
电子办公楼 |
|
建湖县天辰翔宇电子服务公司 |
暂三级 |
2008.7 |
乡镇供电所 |
|
|
建湖县佳园物业服务公司 |
暂三级 |
2008.5 |
渔歌房产 |
兰亭绿岛 |
|
建湖县业达物业服务公司 |
暂三级 |
2008.5 |
业达房产 |
太平农民公寓 |
|
建湖县恒通物业服务公司 |
暂三级 |
2008.5 |
东方康城 |
东方康城 |
|
建湖县万和物业服务公司 |
暂三级 |
2008.5 |
世纪鑫城 |
世纪鑫城 |
|
建湖县九龙物业服务公司 |
暂三级 |
2008.5 |
||
|
建湖县兴鑫物业服务公司 |
暂三级 |
2008.5 |
||
|
南通市坤园物业管理公司 |
二级 |
2008.5 |
县政府办行政科楼 |
县行政中心、裕丰花苑、惠民花苑 |
